Les autorisations de construire

Dans ce domaine, la loi est claire : sur le territoire du canton, aucun travail ne peut être entrepris avant l’obtention de l’autorisation correspondante délivrée par les autorités compétentes (1 al 7 LCI).

À titre d’exemple, la loi soumet au régime de l’autorisation de construire (1 al 1) :

• L’élévation, en tout ou partie, d’une construction ou d’une installation (bâtiment locatif, industriel ou agricole, villa, garage, hangar, mur, clôture ou portail)
• La modification, même partielle, du volume, de l’architecture ou de la couleur
• L’implantation ou le changement de destination d’une construction ou installation
• La démolition, la suppression ou la reconstruction d’une construction ou installation
• La modification du terrain
• L’aménagement de places de stationnement, de voies de circulation ou d’issues sur la voie publique
• L’ouverture d’un nouveau puits
• Et, sous certaines conditions, l’installation d’une pergola, d’une véranda, d’une antenne parabolique ou l’abattage d’un arbre

À cela s’ajoutent les conditions spécifiques à chaque zone, voire, dans certains cas, des lois et règlements particuliers, rendant le régime des autorisations de construire complexe. Cette complexité est d’autant plus grande que les différentes législations applicables comportent de nombreuses exceptions à leurs principes.

En cas de travaux non autorisés, le département compétent dispose de plusieurs moyens d’intervention, allant de la suspension des travaux (129 let a LCI) au prononcé d’une évacuation (129 let b LCI), du retrait du permis d’occupation (129 let c LCI) à l’interdiction d’utiliser les lieux (129 let d LCI), voire à l’ordre de démolition, suppression, modification ou remise en état (129 let e LCI).

Le département peut également faire inscrire ces mesures au registre foncier sous la forme d’une mention (136 LCI) et, dans certains cas, procéder d’office aux travaux nécessaires (133 LCI). Dans une telle hypothèse, il a la faculté de grever le bien d’une hypothèque légale afin de garantir le remboursement des frais engagés pour l’exécution des travaux d’office (142 LCI).

En complément de ces mesures, et selon la gravité de la situation, le département peut infliger une amende allant de CHF 100.- à CHF 150'000.- (137 al 1 LCI). Toutefois, lorsque les travaux ont été réalisés sans autorisation mais respectent les prescriptions légales en vigueur, le montant de l’amende est plafonné à CHF 20'000.- (137 al 2 LCI). Sous certaines conditions, le contrevenant peut également être tenu, en plus du paiement de l’amende, de s’acquitter d’une redevance pour une durée maximale de 30 ans (139 al 1 LCI). Il est à noter qu’en cas de vente, cette obligation sera transférée au nouveau propriétaire (139 al 2 LCI).

La pratique démontre que certains professionnels ne maîtrisent pas suffisamment le régime des autorisations applicables à Genève. Il est donc impératif de vérifier si une autorisation de construire est nécessaire avant d’entreprendre toute démarche, y compris lorsque le professionnel consulté affirme qu’aucune autorisation n’est requise.

Enfin, il est possible que des travaux non autorisés échappent à la vigilance du département et restent en l’état malgré l’absence d’autorisation. Si cette situation, bien qu’interdite, permet d’éviter temporairement des sanctions, elle peut néanmoins compromettre toute revente future, car il est peu probable qu’un acquéreur accepte d’assumer le risque lié à l’absence d’une autorisation légale. Il est donc vivement recommandé de faire appel à des professionnels qualifiés pour vos projets et de vous renseigner auprès des autorités administratives compétentes avant d’entreprendre les travaux.